广西品盟房地产评估有限公司

（一）各类用地级别范围描述

1、商业用地级别范围描述

级别	区片名称		级别范围描述
			东至	南至		西至	北至
Ⅰ	城市中心区片		广东路	北海大道		贵州路-前进路	三中路、中山路、和平路
Ⅱ-1	城市中心二级环片		上海路、湖南路、广东路	站前路、西南大道、北海大道东段		云南路	外沙东段、海景大道北段
Ⅱ-2	银滩中区		白虎头村委会	银滩四号路		海滩公园中心	银滩三号路
Ⅱ-3	侨港区片		侨港红棉路	修造厂		港口路	侨港镇政府
Ⅱ-4	高德区片		高德粮库	高德中路		茶亭路	高德小学
Ⅲ-1	城市中心三级环片		南珠大道	铁路、新世纪大道		地角-昆明路-成都路	海景大道北段
Ⅲ-2	银滩中区片		银滩白虎头	海边		西到侨港西侧海景大道	金海岸大道；
Ⅲ-3	四川路南段		-	金海岸大道		-	铁路
Ⅲ-4	广东路南段		-	金海岸大道		-	铁路
Ⅲ-5	北海大道东段		南珠大道	-		上海路	-
Ⅳ	1，2，3，5级以外区域
Ⅴ-1	工业园区片	南北高速		铁山港大道	海边		东北路
Ⅴ-2	沿铁路中段	铁山港大道		铁路	南珠大道		北海大道圆弧段
Ⅴ-3	大冠沙段	天津路		海边	南海路、武汉路		银滩大道

2、住宅用地级别范围描述

级别	区片名称	级别范围描述
级别	区片名称	东至	南至		西至	北至
Ⅰ-1	城市中心区片	广东路	北海大道		富贵路	三中路、北部湾路
Ⅰ-2	银滩中区片	白虎头村委会	银滩四号路		四川路南延线	银滩三号路
Ⅱ-1	城市中心二级环片	铁山港大道西头、上海路、广东路	西南大道/北部湾路		云南路、西藏路	海景大道北段
Ⅱ-2	银滩中区	白虎头	银滩三号路		侨港西浙江路	银滩运河
Ⅲ	城市中心三级环片	南珠大道、湖北路、广东路	海景大道银滩西区段、金海岸大道、银滩运河		地角-昆明路-成都路、西藏路	海景大道北段
Ⅳ	1，2，3，5级以外区域
Ⅴ-1	工业园区片	南北高速	铁山港大道	吉林路		东北路
Ⅴ-2	沿铁路中段	铁山港大道	铁路	南珠大道		北海大道圆弧段
Ⅴ-3	大冠沙段	天津路	海边	龙潭下路		银滩大道
Ⅴ-4	出口加工区	昆明路	北海职业学院	金海岸大道		港务局海边

3、工业用地级别范围描述

级别	区片名称	级别范围描述
级别	区片名称	东至	南至	西至	北至
Ⅰ	城市中心区片	上海路	重庆路、站前路	西藏路	海边
Ⅱ	1，2，3，5级以外区域
Ⅲ-1	工业园区片	南北高速	铁山港大道	吉林路	东北路
Ⅲ-2	沿铁路中段	铁山港大道	铁路	南珠大道	北海大道圆弧段
Ⅲ-3	大冠沙段	天津路	海边	大冠沙路、龙潭下路	银滩大道
Ⅲ-4	出口加工区	昆明路	北海职业学院	金海岸大道	港务局海边

（二）各类用地级别面积统计

1、综合定综合定级各级别面积统计表

级别	Ⅰ	Ⅱ	Ⅲ	Ⅳ	Ⅴ	总计
面积（k㎡）	3.9	11.8	35.8	52.2	50.9	154.6

2、商业用地级别面积统计表

级别	Ⅰ	Ⅱ	Ⅲ	Ⅳ	Ⅴ	总计
面积（k㎡）	4.2	12.3	25.1	56.5	54.9	154.6

3、住宅用地级别面积统计表

级别	Ⅰ	Ⅱ	Ⅲ	Ⅳ	Ⅴ	总计
面积（k㎡）	5.2	18.1	35.7	50.8	44.8	154.6

4、工业用地级别面积统计表

级别	Ⅰ	Ⅱ	Ⅲ	总计
面积（k㎡）	15.2	92.3	45.8	154.6

二、基准地价

（一）北海市中心城区基准地价

1、基准地价内涵界定：在估价期日为2007年6月30日，宗地界址红线外围“给水、排水、电、路、通讯”五通和宗地界址红线内场地平整的条件下，各网格单元、各路线价区段、各应用评价单元和各级别中，国有土地使用权出让状态下，按商业、住宅、工业等用途，在设定容积率条件下，在法定最高出让年限的平均价格。具体内涵如下表格。

	商业用地	住宅用地	工业用地
价格类型	首层楼面地价	平均楼面地价	地面地价
土地开发程度	五通一平	五通一平	五通一平
设定容积率	2.0	2.0	1.0
出让年期	40	70	50
估价基准期日	2007年6月30日

说明：（1）对于商业用地，首层楼面价与设定容积率不直接相关；但是当将首层楼面价转化为地面价时，要求依据容积率和建筑密度的联合来进行测算。这里设定的容积率2，只是当需要用地面价表达地价标准时使用；（2）对于工业用地，地面价可以认为不受设定容积率的影响。

2、北海市中心城区级别基准地价

单位：元/平方米

级别/价类地类		楼面地价					地面地价
级别/价类地类		一级	二级	三级	四级	五级	一级	二级	三级	四级	五级
商业	均价	3151	1906	1098	655	391	2703	1704	1105	660	393
	上限	5221	2491	1414	800	488	4479	2227	1423	805	492
	下限	2492	1415	801	489	346	2137	1266	807	492	348
住宅	均价	829	559	416	238	146	1657	1117	832	475	292
	上限	1508	673	501	293	182	3016	1345	1002	586	364
	下限	674	502	294	183	133	1348	1003	588	366	265
工业	均价						586	396	222
	上限						711	505	288
	下限						506	289	204

注：（1）各类用地评估日期为2007年6月30日，开发条件为“五通一平”，使用年期为对应用途法定最高年限；（2）商业用地的楼面价指首层楼面价、住宅用地楼面价为容积率为2时的楼面价；（3）商业用地的地面价格是指容积率为2建筑密度为30%下的地面价格；住宅用地的地面价格指容积率为2时的地面价格；（4）工业用地地价认为与容积率无关，所以不提供楼面地价形式。

3、北海市中心城区商业路线价

路段编号	路线段名称	基准地价
1	四川路（三中路-----北海大道）	4086
2	四川路（中山路-----三中路）	2801
3	四川路（北海大道----铁路）	2083
4	四川路（铁路-----金海岸大道）	983
5	北部湾路（贵州路-----广东路）	3826
6	北部湾路（广东路-----上海路）	2606
7	北部湾路（贵州路-----昆明路）	1696
8	北部湾路（上海路-----南珠大道）	1128
9	广东路（茶亭路----北海大道）	2845
10	广东路（北海大道----铁路）	2066
11	广东路（铁路-----新世纪大道）	1283
12	广东路（新世纪大道-----金海岸大道）	967
13	北海大道（贵州路-----广东路）	3158
14	北海大道（广东路------上海路）	1880
15	北海大道（上海路-----南珠大道）	1325
16	北海大道（贵州路-----西藏路）	1918
17	北海大道（西藏路-----金海岸大道）	889
18	北京路（北海大道-----火车站）	2418
19	北京路（北部湾路-----北海大道）	4117
20	解放路	3127
21	长青东路（文明路------深圳路）	2640
22	长青东路（深圳路-----湖南路）	2227
23	长青北路	3102
24	长青路（广场-----北京路）	3226
25	云南路（海角路-----北部湾路）	1996
26	云南路（铁路-----金海岸大道）	745
27	云南路（北海大道----铁路）	1569
28	云南路（北部湾路-----北海大道）	2117
29	西南大道（广东路----南珠大路）	994
30	西南大道（西藏路----广东路）	1718
31	西藏路（金海岸----铁路）	778
32	西藏路（北部湾路----铁路）	1203
33	海南路（广东路----湖南路）	2389
34	海南路（湖南路-----上海路）	1426
35	海角路（贵州路-----云南路）	2216
36	重庆路（贵州路-----北京路）	2281
37	上海路（北部湾路-----北海大道）	1234
38	体育路（文明路---广东路）	2857
39	文明路（中山路-----体育路）	3245
40	文明路（体育路------北海大道）	2876
41	海角路（四川路---云南路）	2539
42	中山路（解放路-----四川路）	2755
43	贵州路（三中路-----北海大道）	2935
44	贵州路（海角路-----三中路）	2467
45	渔港路（云南路-----贵州路）	2255
46	贵州路（北海大道----铁路）	1706
47	公园路(北部湾-体育路)	3038
48	公园路（体育路-广东路）	2733
49	湖南路（茶亭路－湖海路）	2127
50	深圳路（北部湾路-----湖海路）	2351
51	湖海路（广东路-----湖南路）	2276
52	茶亭路（广东路-----上海路）	1982
53	富贵路	3519
54	前进路	3115
55	菜园路	2898
56	新建路	2282
57	和平路	2892
58	建文路	3086
59	三中路	3105
60	独树根路（云南路------海角路）	1887
61	独树根路（北部湾路-----云南路）	1612
62	高德路东段	979
63	高德路中段	1222
64	高德路西段	1246
65	拉萨路	835
66	站南路	935
67	贵阳路	783
68	银滩4号路	1883
69	金海岸大道（广东路----上海路）	1089
70	金海岸大道（广东路----贵阳路）	1586
71	银滩公园路	1136
72	侨港红棉路	1816
73	港口路	1301
74	宾海路	1321
75	珠海路	1912
76	海安路	2411
77	外沙路	2508
78	地角中路	1205
79	成都路	761
80	站北路	1644
81	江苏路（云南路----四川路）	741
82	昆明路	1130
83	银滩六号路	1324
84	新世纪大道（云南路---广东路）	927

单位：首层楼面价：元/平方米

（二）主城区以外区域基准地价

1、主城区外基准地价的内涵和表现形式

主城区以外区域基准地价内涵界定为：在估价期日为2007年6月30日，宗地界址红线外围“给水、排水、电、路、通讯”五通和宗地界址红线内场地平整的条件下，国有土地使用权出让状态下，按商业、住宅、工业等用途，在设定容积率条件下（商业2.0、住宅2.0、工业1.0），在法定最高出让年限的各级别平均价格（商业价格类型为首层楼面地价、住宅价格类型为平均楼面地价、工业价格类型为地面地价）。

2、基准地价的确定

北海市铁山港区城镇基准地价
单位：元/平方米
		楼面地价			地面地价
		一级	二级	三级	一级	二级	三级
商业	均价	331	293	270	352	312	288
	上限	391	308	281	416	328	299
	下限	309	282	262	329	300	279
住宅	均价	135	121	112	270	242	224
	上限	151	128	116	302	256	232
	下限	129	117	109	258	234	218
工业	均价				201	184	171
	上限				217	192	176
	下限				193	177	168
北海市海城区城涠洲镇基准地价
单位：元/平方米
		楼面地价			地面地价
		一级	二级	三级	一级	二级	三级
商业	均价	526	425	357	537	434	365
	上限	616	472	388	629	482	396
	下限	473	389	331	483	397	338
住宅	均价	195	161	139	390	322	278
	上限	225	175	150	450	350	300
	下限	176	151	133	352	302	266
工业	均价				230	218	208
	上限				238	224	212
	下限				225	213	204

说明：（1）各级别修正幅度在+-20% 之间；（2）各类用地评估日期为2007年6月30日，开发条件为“五通一平”，使用年期为对应用途法定最高年限；（3）商业用地的楼面价指首层楼面价、住宅用地楼面价为容积率为2时的楼面价；（4）商业用地的地面价格是指容积率为2建筑密度为30%下的地面价格；住宅用地的地面价格指容积率为2时的地面价格；（5）工业用地地价认为与容积率无关，所以不提供楼面地价形式。